Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym będącym autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego dotyczącą wartości nieruchomości. Tego typu dokument sporządzany jest wyłącznie w formie pisemnej po przeprowadzeniu różnego rodzaju analiz i obliczeń. Jeśli korzystasz z opinii więcej niż jednego rzeczoznawcy majątkowego możesz otrzymać dwie różne opinie dotyczące tej samej nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera sposób w jaki dokonywana jest wycena nieruchomości. Chodzi tu o: określenie nieruchomości oraz zakresu jej wyceny, podanie celu wyceny, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia danej nieruchomości, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia i techniki szacowania, przedstawienie wyniku wyceny wraz z obliczeniami. Innymi słowy, w operacie muszą być zawarte wszelkie informacje dotyczące wyceny nieruchomości (podstawy prawne, opis toku obliczeń, uzasadnienia itp.). Kiedy operat zostanie sporządzony można go jeszcze: potwierdzić, zaopiniować, ocenić co do prawidłowości danych, wycen itp. Do potwierdzenia aktualności dokumentu wymagana jest klauzula umieszczona przez rzeczoznawcę majątkowego, który wcześniej go sporządził. Opiniowanie polega zaś na potwierdzeni, że operat jest zgodny z wszelkimi zawodowymi standardami zawodowymi i przepisami prawa, że jest kompletny, a także, że jest on przydatny w celu, w którym został on sporządzony. Ocena operatu szacunkowego dokonywana jest poprzez zbadanie, czy nie wystąpiły jakieś rozbieżności bądź nieprawidłowości związane z wyceną poszczególnych nieruchomości. Operat szacunkowy jest dokumentem, który ma ściśle określoną formę. Chodzi o to, że tego typu dokumenty są wykorzystywane jako dowody w sprawach, dlatego problemem byłoby, gdyby każdy rzeczoznawca mógł sporządzać operat w swoim stylu. Doprowadziłoby to do pewnego chaosu i, być może, do pewnych nieprawidłowości, nieporozumień. Z tego względu, przyjęto odgórnie regulacje dotyczące tworzenia operatu szacunkowego. Chodzi tu przede wszystkim o treść merytoryczną, formę, klauzule, rodzaje analiz i obliczeń zawierane w dokumencie oraz wnioski w nim zamieszczane. Operat jest formą sprawozdania z całego postępowania dotyczącego określania wartości nieruchomości. Im lepiej zostanie on sporządzony, tym lepsza może być sytuacja klienta danego rzeczoznawcy